Ved salg eller overdragelse av odelseiendommer er mange av den oppfatning at det må utarbeides en odelstakst for å fastsette eiendommens verdi.
Dette er ikke tilfellet. Odelstakst er nemlig en særegen takst som fastsettes av retten i medhold av odelslova. En odelstakst vil derfor kun komme til anvendelse når rettsapparatet behandler en odelsløsningssak. Altså i de tilfeller hvor en eiendom blir løst på odel, og partene bringer saken inn for retten på grunn av at de ikke kommer til enighet om kjøpesum.
Dette betyr at i de tilfeller hvor partene er enige om kjøpesum, gjerne på grunnlag av en landbrukstakst, så vil man i disse tilfellene ikke inneha noen odelstakst.
Odelslova § 49
Når retten skal fastsette en odelstakst er det rettslige utgangspunktet odelslova § 49:
«Verdsetjinga ved odelstakst skal gjerast på grunnlag av den bruk av eiendommen som er naturleg og pårekneleg etter tilhøva på staden, og som kan sameinast med at eigedomen hovudsakleg blir nytta til landbruksføremål»
Høyesterett har fastslått at det skal finnes frem til hva en vanlig kjøper vil betale for eiendommen, under de forutsetninger at eiendommen i hovedsak skal benyttes til landbruksformål. Dette er et verdsettelsesprinsipp som kalles «bruksbestemt salgsverdi».
En vanlig kjøper vil først og fremst være en som ønsker å skape seg en arbeidsplass i landbruket. Det må legges til grunn at en vanlig kjøper vil handle økonomisk rasjonelt.
Verdielementer og rettslig skjønn
Ved fastsettelse av odelstakst er det vanlig praksis at retten går igjennom og vurderer hvert enkelt verdielement for eiendommen. Dette vil eksempelvis være våningshus, driftsbygning, redskapshus, stabbur, sæter, naust, skogareal, jordbruksareal, jaktretter, fiskeretter, og hyttetomter. Alle verdielementene skal vurderes hver for seg på taksttidspunktet.
Summen av eiendommens verdielementer vil ikke være avgjørende for odelstaksten, men skal inngå som en del av et rettslig skjønn.
Det vil i vurderingen måtte tas hensyn til de muligheter eiendommen har på taksttidspunktet, samt påregnelige endringer for fremtiden.
Verdifastsettelsen skal som nevnt gjenspeile hva en vanlig kjøper vil gi for eiendommen, under forutsetning av at eiendommen i hovedsak skal benyttes som en landbrukseiendom.
Det vil anses naturlig at en vanlig kjøper vil gjøre seg en bred vurdering, med tanke på hvilken pris vedkommende er villig til å betale. Sentrale momenter vil gjerne være eiendommens beliggenhet, utsikt, nærhet til servicetilbud, beliggenhet i forhold til arbeid utenfor eiendommen, kvaliteten på bygningsmassen, mulige driftsformer, inntektspotensialet, forventet avkastning på lang sikt, og investeringsbehov.
Noen konkrete eksempler kan være at det er planlagt en ny vei i nærheten av bygningsmassen, noe som vil kunne ha en prisdempende virkning. Innehar eiendommen en driftsform med bær og grønnsaksproduksjon, vil dette kunne føre til usikkerhet i forhold til kjøpers mulighet for å få egne kvoter, noe som igjen vil kunne redusere betalingsviljen. Et våningshus som ikke oppfyller dagens standard, vil også kunne sette en demper for hva en vanlig kjøper er villig til å betale.
I rettens vurdering vil et viktig holdepunkt for fastsettelsen av odelstaksten også være sammenligning med priser på lignende eiendommer som er solgt i området. Hva den aktuelle eiendommen er blitt solgt for tidligere vil også kunne tillegges vekt.
Konsesjonsgrensen er ingen øvre terskel for hvor høy en odelstakst kan være.
En odelstakst fastsettes av tingretten i første instans, hvor taksten kan overprøves ved overskjønn i lagmannsretten.
